[2023타경3460] 서초 에비앙하우스 경매, 왜 감정가보다 90%나 싸게 나왔을까?

 

안녕하세요 :)

아직 경매 입찰도 안 해본 경매 초보, 캐슬체인입니다. (ㅋㅋㅋ)

오늘은 처음으로 ‘실제 경매 물건’을 하나 골라서 공부해봤어요.

 

입찰은 아직 엄두도 안 나지만, 언젠가는 꼭 내가 낙찰받아보고 싶다는 생각이 들더라고요.

그래서 직접 경매 사이트를 뒤져보다가 눈에 띈 한 물건! 다수 관심물건으로 등록되어있더라구요.

서울 서초구, 이름부터 고급진 “에비앙하우스”예요.

 

사건번호는 2023타경3460.

 

경매 공부 첫걸음으로, 이 물건을 초보의 시선으로 하나하나 들여다봤어요.

1. 이 물건의 기본 정보부터 체크!

 

• 사건번호 : 2023타경3460
• 소재지 : 서울 서초구 효령로40길 40, 3층 301호 (에비앙하우스)
• 감정가 : 322,000,000원
• 최저매각가격 : 27,659,000원 (!?)
• 매각기일 : 2025년 5월 20일

 

→ 최저가가 왜 이렇게 낮지? 감정가의 10%도 안 되네?

 

찾아보니 이미 유찰이 여러 번 된 물건이라, 계속 최저가가 떨어진 것 같아요.
하지만 그만큼 ‘이유’도 있다는 거겠죠? 그래서 계속 살펴봅니다.

2. 초보가 보기에도 뭔가 이상한데..?

 

• 공부상 용도는 ‘사무소’인데, 현황은 ‘다세대주택’으로 사용 중
• 이 때문에 위반건축물로 표시돼 있어요.

이게 무슨 말이냐면, 서류상으로는 사무실인데 실제로는 사람이 살고 있는 겁니다.
그러니까 법적으로 허가받은 용도와 실제 사용이 다르다는 거죠.
그래서 위반건축으로 등록된 거고요.

이런 경우엔 나중에 전입신고, 전세보증금 회수, 대출 등에서 문제가 생길 수도 있다는 걸 처음 알았어요.
공부를 안 했으면 그냥 ‘싸다’고만 생각했을 텐데.. 신기하네요 ㅎㅎㅎ

3. 경매 입찰을 하려면? (복습)

 

 

이 물건을 실제로 입찰하려면 어떻게 해야 할까?
공부 겸 간단히 정리해봤어요.

 

 

• 법원에 입찰표를 작성해서 제출해야 해요.
• 최저가 이상의 금액을 써내야 입찰이 인정돼요.
• 이 물건의 경우 최저가가 2,765만 9천 원이니까, 그 이상부터 써야겠죠?
• 보증금은 보통 최저가의 10%니까, 약 276만 원 정도가 필요해요.

 

4. 초보자 눈에 보이는 체크 포인트

 

감정가 대비 현재가	너무 낮은데..? 왜지? → 유찰이 많았던 듯
용도 불일치	사무소인데 주거로 사용 → 위반건축 체크 필수
위치	서초동 치고는 가격 메리트 있어 보이지만, 그만큼 리스크도 있겠지
매각기일	2025년 5월 20일 → 아직 여유는 있음. 공부 더 하자!

 

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오늘 처음으로 ‘경매 물건 분석’이라는 걸 해봤어요.

아직 입찰은 멀었지만, 이런 식으로 계속 공부하면 언젠가 진짜 내가 원하는 물건에 입찰할 날이 오지 않을까 싶어요.

 

 

📌 다음 글에서는 ‘경매 물건 고르는 법’을 좀 더 본격적으로 공부해보려 해요.
법원 경매 사이트 보면서 어떤 걸 기준으로 볼 수 있을지, 초보자의 시선에서 정리해볼게요 :)

 

 

 

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