DSR, LTV, DTI 뜻과 계산방법, 부동산 대출 용어 정리

안녕하세요! 캐슬체인 마에스트로0입니다. 

 

오늘은 많은 분들이 헷갈려 하는 부동산 대출 관련 용어에 대해 알아보는 시간을 가질게요. 주택을 구매하려고 하면 반드시 알아야 할 필수 용어들인 DSR, LTV, DTI에 대해서 이야기해 보려고 해요. 각 용어가 무엇을 의미하는지, 그리고 어떻게 계산하는지 하나하나 쉽게 풀어드릴게요.

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LTV (Loan to Value Ratio)

 

먼저 LTV부터 살펴볼게요. 

 

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 주택을 담보로 대출을 받을 때 그 주택의 가치에 비례해서 최대 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율이에요.

 

예를 들어,

 

 

만약 LTV가 70%라고 한다면, 시가 10억 원짜리 아파트를 담보로 최대 7억 원까지 대출을 받을 수 있다는 뜻이에요. 하지만 이게 항상 그대로 적용되는 건 아니며 실제로 대출받는 금액은 적을 수 있는데요. 왜냐하면 금융기관이 만약의 상황을 대비해서 최우선 변제금이라는 것을 제외하고 대출을 해주기 때문이에요.

현재 기준으로 최우선 변제금은 방 한 개당 5,500만 원 정도예요. 그러니까 방이 세 개라면 1.65억 원이 차감된 금액까지만 실제 대출이 가능해지는 거죠. 그래서 "LTV가 70%니까 10억짜리 집에 7억을 대출받을 수 있겠지!"라고 생각하고 계획을 세우면 나중에 공백이 생길 수 있으니 조심해야 해요.

또, LTV는 정부 정책에 따라 상한선이 정해져 있기도 해요. 주택의 가격이나 투기지역, 조정대상지역, 기타 지역에 따라 다를 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요해요. 특히 생애 최초 주택 구매자의 경우, 최대 80%까지 LTV가 가능하기도 해요. 

 

이런 점도 잘 알아두면 좋겠죠?

DTI (Debt to Income Ratio)

 

다음은 DTI예요.

 

 DTI는 Debt to Income Ratio의 약자로, 연간 총소득에서 해당 대출에 대한 '연간 원리금(원금 + 이자) 상환액'이 차지하는 비율을 나타내요. 쉽게 말해, 내가 벌고 있는 연 소득 대비 원리금 부담률을 의미해요. 은행이 대출을 해줄 때 신청인이 어느 정도 소득이 있고, 상환 능력이 있는지를 확인하기 위해 정해놓은 비율이라고 생각하면 돼요.

또한, 총부채상환비율(DTI)은 빚의 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하는 수치예요. 상환능력을 판단하는 척도이기도 해요. 2018년부터는 신 DTI가 도입되었어요. 기존에는 주택담보대출 원리금만으로 DTI를 계산했지만, 신 DTI에서는 기존의 주택담보대출 원리금까지 합산하도록 바뀌었어요. 그래서 실제 대출 가능액은 더 줄어들게 된 거예요.

 

예를 들어볼게요. 

 

 

만약 연 소득이 1억 원인 사람이 주택담보대출 원리금 상환액이 3,000만 원이라면, 구 DTI로 계산하면 DTI는 30%예요. 

하지만 신 DTI로 계산하면 기존 대출이자상환액 1,000만 원까지 합산해요. 그래서 

이렇게 되죠. 연 소득이 같아도 기존 대출이자가 있으면 DTI 비율이 올라가는 거예요.

 

DSR (Debt Service Ratio)

 

마지막으로 DSR이에요.

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 연 소득 대비 전체 금융 부채에 대한 원리금 부담률을 말해요. DSR은 신 DTI보다도 더 엄격한 기준이에요. 신규 대출 원리금뿐만 아니라 기존의 대출 원리금, 신용대출, 마이너스 통장, 할부, 학자금, 카드론까지 모든 금융권의 대출 원금과 이자를 더한 원리금 상환액을 기준으로 대출 능력을 심사하기 때문이죠.

그러니까 DSR을 도입하면 연 소득은 그대로인데 금융 부채가 많아질수록 대출 한도가 더 줄어들게 돼요. DTI와 DSR의 차이를 쉽게 말하면, 기타 대출의 원금을 고려하는지 안 하는지의 차이라고 보면 돼요.

 

 DSR, DTI, LTV 계산 시 주의사항

 

이제 이 부동산 대출 세 가지 용어의 뜻과 계산 방법이 어떠한 지 이해하셨을 건데요!

하지만 여기서 중요한 점은, 
각 비율이 모두 조건을 만족해야 한다는 거예요.

 

개인 소득이 높아서 DSR 기준을 통과한다고 해도, LTV를 넘어서는 금액을 대출받을 수는 없다는 점이에요. 이 부분을 꼭 주의해서 대출 계획을 세우셔야 해요.

부동산 대출은 정말 많은 돈이 오가는 중요한 문제이기 때문에, 이런 용어와 개념들을 정확히 이해하는 것이 필요합니다.

 

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이렇게 오늘은 DSR, DTI, LTV에 대해 자세히 알아봤는데, 도움이 되셨길 바라며 오늘의 글을 마칠게요 :)

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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